Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Ипотечное жилье сдавать

Можно ли по закону сдавать ипотечное жилище?

Заемщики очень удивляются, узнав, что у них нет права сдавать квартиру в аренду. Причина этого вполне понятна – банк не хочет, чтобы залоговое имущество пострадало от недобросовестных арендаторов. Кроме того, если даже заемщик перестанет оплачивать кредит, финансовое учреждение не сможет забрать имущество, поскольк оно будет внайме, а это означает, что банк не сможет забрать свое залоговое имущество.

Многие заемщики используют данную возможность и заранее заключают соглашение аренды с третьими лицами, таким образом, сохраняя за собой право владения квартирой на весь период выплаты ипотечной суммы. Чтобы обезопась себя от такой ситуации, многие банковские учреждения заранее стали вносить в ипотечное соглашение пункт о невозможности передачи жилья в аренду.

В итоге, многие потенциальные заемщики вынуждены были отказаться от варианта приобретения жилья в ипотеку, поскольку возможности выплачивать деньги в счет займа у них отсутствовала. Получается, что законодательно такие действие не запрещены, однако они могут быть ограничены пунктами ипотечного соглашения, которое подписывают все участники сделки по кредитованию.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку?

Собираясь пустить квартирантов в жилплощадь, которая обременена ипотечным займом, важно разобраться, можно ли это делать по закону.

Однако помимо данного документа, права и обязательства заемщика и кредитора установлены в законодательстве Российской Федерации, в частности в Федеральном законе №102 от 16 июля 1998 года (с изменениями от 2 августа 2019 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если обратиться к статье 29 вышеуказанного закона, можно увидеть, что заемщик имеет право пользоваться заложенным имуществом по его назначению (пункт 1), а также извлекать из него доходы (пункт 2).

Эти же права залогодателя регламентируются статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 3 статьи 346 ГК РФ также сказано, что заемщик имеет право передавать залоговое имущество во временное пользование и владение третьим лицам, при условии соблюдения им всех обязательств по ипотечному договору.

Соответственно, согласно действующему законодательству Российской Федерации, залогодатель имеет право сдавать ипотечную квартиру в аренду для получения дополнительного дохода от сделки. Однако для проведения данной процедуры заёмщику необходимо руководствоваться не только законодательными актами, но и информацией, указанной в кредитном договоре.

Поскольку ипотечное жилье находится в залоге у банка, то на заемщика в обязательном порядке накладываются определенные обязанности перед кредитором в виде содержания залогового имущества. Согласно статье 30 Федерального закона «Об ипотеке», залогодатель в обязательном порядке должен следить за состоянием имущества, поддерживать его в исправном состоянии, а также нести необходимые расходы на его обслуживание и содержание.

Сдача ипотечной квартиры в аренду третьим лицам не всегда позволяет собственнику имущества поддерживать его в надлежащем состоянии, что приводит к быстрому износу недвижимости и уменьшению ее рыночной стоимости.

По этой причине многие банки изначально прописывают в кредитном договоре запрет на сдачу недвижимости в аренду.

Можно ли сдать ипотечную недвижимость с точки зрения российского законодательства

Пункт 1 статьи 40 ФЗ «Об обременении» гласит, что заемщик вправе сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, без разрешения банка, если иное не зафиксировано в договоре и удовлетворены следующие требования:

  • срок аренды не превышает длительность займа;
  • залог не используется для коммерческих целей;
  • наем проводится на законных основаниях.

По мнению банкиров, аренда квартиры уменьшает ее рыночную стоимость, соответственно ликвидность. Нормы закона «Об ипотеке» позволяют привлечь заемщика к ответственности при порче залоговой недвижимости или снижении стоимости сверх нормального износа. Руководствуясь нормативными актами, кредитор вправе запретить посуточную аренду жилья, предполагающую быстрый износ квартиры.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?

Перспектива взять жилье в ипотеку и сдавать ее в наем, выплачивая за счет вырученных средств долг банку, выглядит заманчивой. Однако с точки зрения закона, ипотека накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитодателем. Чтобы разобраться с вопросом аренды ипотечного жилья, обратимся к закону.

Согласно Федерального закона №102 «Об ипотеке», заемщик обладает правом использовать недвижимость по назначению и извлекать из нее плоды и доходы, на которые банк не имеет права претендовать, если иное не указано в договоре.

То есть, сдача в аренду обремененного объекта законом допускается, а деньги, полученные за сдачу жилья в наем владелец может использовать по своему усмотрению.

Но с другой стороны, ипотечная квартира является объектом интересов третьих лиц, то есть банка.

Подведем итог. Закон не препятствует сдаче в наем ипотечного жилья. Но при этом не допускает, чтобы права банка были нарушены. Исходя из этого можно сделать вывод, что сдавать квартиру можно только с разрешения кредитора.

Разрешают ли банки сдавать жилье, взятое в кредит?


Банки по-разному относятся к сдаче в аренду залоговой недвижимости.
Некоторые кредиторы рассматривают такое распоряжение имуществом как риск того, что квартира будет находиться во временном пользовании других лиц, не имеющих права на эту недвижимость.

Для каждого банка очень важно, чтобы ипотечная жилплощадь сохраняла свою ценность. Если собственник будет сдавать ее, то существует опасность, что квартиранты могут нанести непоправимый ущерб объекту.

А это означает, что в случае отчуждения квартиры (если такое произойдет) она потеряет в цене, следовательно, банк останется в минусе.

Однако некоторые кредиторы допускают получение заемщиком выгоды с обремененного жилья и даже прописывают такое право в договоре.

Если собственник решил не уведомлять банк о своем решении поселить в квартире жильцов, то в отношении его может последовать наложение санкций на основании нарушения кредитного договора. Но каким образом кредитор может узнать о квартире, находящейся в аренде?

Согласно статье 34 ФЗ №102 банк имеет право проводить проверку залогового имущества с целью получения сведений о его состоянии и условий содержания. Такое право прописывается чаще всего и в самом договоре. Это значит, что в любой момент представитель финансовой организации может явиться в вашу квартиру и проверить, кто в ней проживает.

Итак, в ипотечном договоре может значиться следующее:

  • банк разрешает сдавать в наем жилье;
  • запрет на аренду;
  • отсутствие в договоре пункта об аренде.

В первом случае собственник беспрепятственно может заключать договор найма с квартирантами, не уведомляя об этом кредитора. Во втором и третьем случаях аренда возможна, если заемщик сможет убедить банк, что получение дохода с объекта поможет ему исправно выплачивать долг.

Возможно ли сдать квартиру купленную в ипотеку

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Каждая кредитная организация прописывает собственные условия возможности сдачи в аренду залогового имущества:

  1. Банк позволяет сдавать в аренду ипотечное жилье. Разрешение банка зафиксировано в договоре на ипотеку. Здесь же прописываются обязательные условия для заемщика. Необходимо уведомить банк о намерении и заключить официальный договор с арендатором.
  2. Банк запрещает сдавать в наем залоговую недвижимость. Это условие прописывается отдельным пунктом в кредитном договоре. Также в договоре указываются последствия нарушения данного правила.
  3. Банк никак не регламентирует вопрос аренды залогового имущества. Заемщик в праве сам распоряжаться имуществом, без ведома банка.

Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита.

Если помещение находится в ипотеке, банк может разрешить аренду такого жилья при условии заключения официального договора аренды. Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ. В этом случае договор не требует регистрации.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли и насколько выгодно

Можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? Нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос ипотечного кредита, является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем предусмотрено, что владельцем недвижимости является заемщик. Согласно Гражданскому кодексу РФ владелец имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.