Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Купили квартиру в ипотеку прописка

Кто является собственником?

Согласно части первой статьи 209 ГК РФ, владельцу принадлежат права владения, использования и распоряжения ипотечной квартирой.

Владельцем ипотечного жилья является заемщик. Кредитная организация является залогодержателем квартиры, а не ее владельцем. О кредиторе в договоре купли-продажи не говорится. Кредитная организация упоминается только в ипотечном договоре, по которому недвижимость передается в залог.

Договор купли с привлечением кредитных средств влечет возникновение у покупателя таких же прав, как и при оплате недвижимости собственными деньгами. Обременение не превращает банк в собственника квартиры. Собственник может использовать жилье, заложенное по кредитному договору, по своему усмотрению.

Это прописано в ГК РФ статье 346 часть 1 и в ФЗ «Об ипотеке» статье 29.

Банк ограничивает собственника жилья только в некоторых действиях.

Это касается возможности регистрации в квартире родственников.

Эти ограничения должны быть согласованы с законодательством РФ.

Документы после заключения сделки

После покупки жилья на руках у гражданина, который приобрел недвижимость, должен остаться определенный пакет документов. К ним относятся:

  • договор купли-продажи (один из двух экземпляров);
  • кадастровый план на купленный объект недвижимости;
  • технический план и паспорт;
  • акт приема-передачи объекта;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • свидетельство права собственности.

У продавца квартиры также на руках остаются несколько документов:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о собственности;
  • акт передачи на квартиру (если он был составлен).

По законодательству РФ на руках у продавца документация остается в виде копий. Оригиналы подшиваются в деле нотариусом.

Наивно покупали «квартиру-конфетку», а когда забрали ключи увидели лишь «голые стены»

В случае с ипотекой полагается 2 вычета

Это налоговый вычет за расходы на приобретение + налоговый вычет за расходы на оплату процентов по ипотеке. Оба они и представляют из себя имущественный налоговый вычет.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Подробнее о вычете за расходы на приобретение

Собственники недвижимости могут рассчитывать на возврат НДФЛ за расходы, которые они понесли на ее покупку. Простыми словами он называется вычет за покупку. Так я дальше и буду его называть.

Считаем его размер

Сначала разберемся с размером вычета. Собственники могут вернуть 13% от суммы расходов на покупку квартиры (ее стоимости) — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Но есть и максимальная сумма — об этом ниже. Стоимость квартиры указывается в договоре купли-продажи.

На сумму мат.капитала и прочих субсидий вычет не предоставляется. Потому что субсидии — это помощь государства, т.е. они не являются личными расходами гражданина. В этом случае вычет будет 13% * (стоимость квартиры — сумма мат.капитала/субсидии) — письмо Минфина от 18.07.2013 г. N 03-04-05/28149. Подробности прочтете по ссылке.

Обычно купленную в ипотеку квартиру супруги оформляют в совместную собственность на двоих или на одного из супругов. В обоих случаях каждый из супругов имеет право получить вычет в 13% за половину стоимости квартиры. Потому что любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Конечно, если супруги оформили брачный договор, в котором прописано иное — п. 1 ст. 42 СК РФ.

Если квартира оформлена в долевую собственность, собственнику положен вычет в размере 13% от стоимости его доли.

Максимальная сумма

Максимум можно вернуть 260 тыс.руб., т.е. 13% от налоговой базы в 2 млн. Больше это суммы вернуть нельзя. Распределение максимальной суммы зависит от даты покупки квартиры — до или после 1 января 2014 года. С 1 января 2014 года изменился закон в отношении вычетов — Федеральный закон от 23.07.2013 N 212-ФЗ.

Если квартира куплена после 1 января 2014 года, каждый собственник имеет право вернуть себе эти максимальные 260 тыс.руб. — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если квартира куплена до 1 января 2014 года, эти максимальные 260 тыс.руб. рассчитаны на всю квартиру и делятся между всеми собственниками по размерам их долей — абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции. Более подробно расписано в примерах ниже.

Супруги могут распределить вычет между собой

Хоть выше и написано, что на возврат НДФЛ имеет право только те, у кого со дня покупки квартиры удерживался НДФЛ, супруги как раз являются исключением. Супруги имеют право распределить вычет между собой, если купленная в браке квартира оформлена в совместную собственность на двоих или только на одного из супругов. По умолчанию каждому полагается вычет 50 на 50, но распределить можно в любой пропорции по договоренности (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, 60 на 40, 65 на 35. Вплоть до 100% одному супругу, и 0% — второму. Один супруг может получить за второго его часть вычета. Также можно распределить вычет по ипотечным процентам.

Можно распределить весь вычет на первого супруга даже когда — 1) второй супруг не работает, в декрете или работает неофициально, т.е. не оплачивает НДФЛ — письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320. При этом второй супруг не теряет своего права на вычет при покупке другой недвижимости, если ранее не получал его — письмо Минфина от 10.03.2015 N 03-04-05/12335; 2) второй супруг уже получал вычет за другую недвижимость, т.е. истратил свое право — письмо ФНС от 4 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/[email protected]; 3) квартира полностью оформлена на второго супруга — п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

Заявление о распределении данного вычета можно подать только один раз. В дальнейшем супруги не имеют право поменять соотношение. Один раз подали заявление и всё, решение потом изменить нельзя.

Напоминаю — человек может получить максимум 260 тыс.руб. Поэтому не во всех случаях распределение будет иметь смысл. Здесь имеет значение когда супругами куплена квартира. До января 2014 года вычет как бы прикреплен к квартире. Поэтому, если квартира была куплена до января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. в виде вычета делится на всех собственников по размеру их долей.

Нет смысла распределять вычет когда квартира куплена за 4 млн.руб. и выше. Ведь у каждого супруга вычет будет по максимальной сумме в 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн. Лучше ознакомьтесь с примерами.

Поможем в получении вычетовСпециалисты ВернитеНалог.ру разберутся в вашей ситуации, посчитают размер ваших вычетов, подготовят документы и будут сопровождать весь процесс до момента получения денегVerniteNalog.ru

Как выплачивается

Сколько удержали за год НДФЛ с зарплаты/дохода, столько и вернут в виде вычета в следующем году. Деньги возвращают раз в год, перенося остаток вычета на следующий. И так в течение нескольких лет, пока не вернут всю положенную сумму. К примеру, покупая квартиру в 2019 году, весь НДФЛ за 2019 год вернут в 2020 году в виде вычета. И так каждый год, пока не выплатят всю сумму.

Если квартира куплена давно, но собственник не обращался за получением вычета, возвратить НДФЛ можно за предыдущие 3 года, начиная с года покупки квартиры. И если за эти 3 года недобрали до положенной суммы вычета, оставшаяся часть будет выплачена в последующие года — п. 7 ст. 78 НК РФ.

Например, квартира куплена в 2015 году, а узнали о вычете только в 2019 году. Значит при подаче документов в 2019 году можно вернут уплаченные НДФЛ за 2018, 2017 и 2016 года. Но не забываем о размере данного вычета. Если купили квартиру в 2017 году, то при подаче документов 2019 году можно вернуть НДФЛ только за 2018 и 2017 год. Нельзя вернуть НДФЛ за года, которые были до покупки квартиры.

Очень внимательно прочтите каждый пример ниже. Так будет гораздо проще понять как налоговая инспекция выплачивает деньги за вычет (возвращает НДФЛ).

Теперь разбираемся с вычетом за оплату процентов по ипотеке

Выплаты по ипотеке делятся на две суммы — по основному долгу и по ипотечным процентам (переплата). Вот только за сумму ипотечных процентов можно получить вычет. Дальше я буду называть по-простому — вычет по ипотеке.

Даже если один из супругов не указан в договоре ипотеки как заемщик или созаёмщик (хоть такое редко бывает), он также имеет право получить вычет по ипотеке за купленную в браке недвижимость. И нет разницы, кто совершает ежемесячные платежи на оплату ипотеки — оба супруга пополам или только от имени одного из супругов. Исключение будет когда супруги оформляют брачный договор.

Каков его размер и максимальная сумма

13% от суммы ежегодных фактически уплаченных процентов ипотеки — пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вся сумма ипотечных процентов указана в графике платежей. С данной суммы и считается 13%.

Если квартира куплена после января 2014 года, максимальный размер составляет 390 тыс.руб. на каждого из собственников, т.е. 13% от налоговой базы в 3 млн руб. — п. 4 ст. 220 НК РФ. Если квартира куплена до января 2014 года, максимального размера нет — абз. 2 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старя редакция).

Вычет по ипотеке также можно распределить

По умолчанию вычет распределяется между супругами 50 на 50, но супруги и этот вычет могут распределить в ЛЮБОЙ пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вплоть до 100% на 0%, т.е. в пользу только одного из супругов. Здесь не важно: квартира оформлена только на одного из супругов или на обоих; платит ли супруг НДФЛ или ранее уже получал вычет по ипотечным процентам за другую купленную недвижимость; вписан ли супруг в кредитный договор как созаемщик.

Но важно когда была куплена квартира. Если квартира куплена после января 2014 года, вычет по ипотеке можно распределить в другой пропорции, чем вычет за покупку — письмо Минфина от 01.10.2014 N 03-04-05/49106. Например, 100% вычета за покупку – мужу (жене – 0%), а 100% вычета по ипотеке — жене (0% — мужу). К тому же супруги могут распределять ипотечный вычет каждый год по-разному, т.е. ежегодно подавать новое заявление о распределении в любом другом соотношении — письмо Минфина РФ от 06.11.2015 № 03-04-05/63984.

Если квартира куплена до января 2014 года, вычет по ипотеке автоматически распределяется также как и вычет за покупку. Например, после покупки квартиры супруги решили распределить вычет полностью на мужа, т.е. ему 100%, жене – 0%. У них в той же пропорции распределиться и «ипотечный» вычет. Прочтите примеры.

Как выплачивается

Вычет по ипотеке также выдается частями и раз в год. Ежегодная сумма зависит от двух сумм — ежегодной суммы уплаченных процентов и ежегодной уплаченной суммы НДФЛ. Но в любом случае, сколько оплатили в год НДФЛ с зарплаты/доходов, столько и вернут в качестве вычета. И так каждый год, пока не выплатят положенную сумму.

Вычет по ипотеке также не имеет срока давности. Но он, в отличии от вычета за покупку, не ограничен тремя годами после покупки. То есть в документах можно указать уплаченные проценты за все года, начиная с даты подписания договора ипотеки. В ст. 220 НК РФ нет ограничения в 3 года при ипотечном вычете.

Внимательно прочтите примеры — все станет гораздо понятнее.

Документы после покупки

О том, каков полный перечень документов, необходимый для продажи, читайте в этой статье.

Документы продавца

В идеале все документы, которые имел продавец до оформления сделки, должны остаться у него. Плюс к этому у него появится договор купли-продажи и передаточный акт.

Таким образом, пакет документов после продажи у бывшего владельца следующий:

  1. Договор купли – продажи.
  2. Акт передачи квартиры.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Документ о долевом участии в строительстве (если есть).

Образец договора купли продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов

Акт передачи квартиры

По закону после оформления сделки часть документов остаётся у продавца в виде копий, так как оригиналы подшиваются к делу в нотариальных органах.

Больше о том, какой перечень документов нужен для самостоятельного оформления купли продажи квартиры, читайте тут.

Какие документы получает покупатель при покупке квартиры

Пакет документов покупателя следующий:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Передаточный акт.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Техпаспорт из БТИ.
  6. Справка из налоговой об отсутствии долгов.
  7. Справка о том, что нет долгов за коммунальные услуги.
  8. Справка из ТСЖ о том, что нет задолженности по членским взносам.
  9. Домовая книга.