Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

О преимущественном праве выкупа муниципальной собственности

Суть привилегии на выкуп

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Сложности при реализации преимущества

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владетьпользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.