Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Продажа жилья в аварийном доме

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

  • продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
  • имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

  • в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
  • выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
  • изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

  • Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
  • Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

При каких условиях возможна регистрация?

Регистрация, формально, возможна в любой момент, до тех пор, пока дом не снесен. Однако на практике, все разделяется на ситуации «до признания аварийным» и «после признания аварийным». Рассмотрим их подробнее.

До признания жилья аварийным

Если дом еще не признан аварийным, хотя, с точки зрения жильцов таковым является, прописаться в нем можно на общих основаниях, с учетом стандартных правил и условий, актуальных для такой процедуры.

Прописка в собственной квартире

Прописка в собственной приватизированной квартире возможна без всяких условий и ограничений. Если владелец один – то никаких проблем не будет. Более того, даже если собственников несколько, отказать одному из совладельцев прописываться в квартире или доме они не могут ни при каких условиях. Также не может этого сделать местная администрация.

Прописка в квартире, принадлежащей другим собственникам

Если квартира не является собственностью лица, которое хочет в ней прописаться, сначала нужно получить согласия всех совладельцев. Это достаточно сложная процедура и затягиваться она может практически на неограниченный срок. С другой стороны, любой из родителей ребенка имеет право без всяких согласий прописать ребенка в той же жилплощади, которую занимает сам родитель. И не важно, является ли он ее владельцем или нет.

Прописка в неприватизированной квартире

Если квартира неприватизированная, то прописаться в ней можно только с согласия текущего владельца. Так как чаще всего подобная ситуация актуальна для социального жилья, предоставляемого государством, то для прописки необходимо обращаться в администрацию и просить это самое разрешение на регистрацию.

На практике, муниципалитет отказывает только в том случае, если в квартире не хватает места. Однако актуально это только для того жилья, которое еще не признано аварийным. Как только дом официально начинает считаться аварийным, регистрация становится сверхсложной задачей.

После признания жилья аварийным

Если жилье уже признали аварийным, все ответственные службы будут в один голос заявлять, что прописаться в нем больше нельзя. Это касается как социального жилья, так и собственных квартир. На любое заявление последует отказ. Однако, на самом деле, это не верно. Так поступают специально для того, что сократить по максимуму число жильцов, которым нужно будет выплачивать компенсацию или предоставлять другое, бесплатное жилье.

Фактически, в законодательстве не никаких ограничений регистрации в аварийном жилье. Они, скорее всего, появятся, но на момент написания данной статьи, ограничений еще не было.

Таким образом, если прописаться нужно обязательно, необходимо сразу же после отказа (который следует требовать в письменном виде), обращаться в суд. Более того, нередко местные суды не удовлетворяют такие иски и приходится идти все выше и выше, пока не будет принято устраивающее заявителя решение. Все это сложно и очень долго, однако в конечном итоге можно, помимо решения основной проблемы, стребовать с ответчика еще и денежную компенсацию понесенного морального ущерба.

Какое жилье считается аварийным?

Для того, чтобы лучше понимать, возникнут ли проблемы или нет, сначала нужно разобраться, относится ли целевое жилье к аварийному или нет. Проще всего это сделать на сайте местной администрации. Там, практически всегда, вывешивается в свободном доступе перечень всех аварийных домов данного населенного пункта или даже области.

Если дом есть в указанном списке, значит он аварийный и прописаться в нем будет непросто. Если же его в списке нет, значит или до него еще не дошли (не успели провести проверку) либо этот дом вообще не собираются признавать аварийным. В любой из ситуаций прописка будет возможна без особых проблем.

Чтобы дом признали аварийным, он должен действительно представлять угрозу жизни и/или здоровью жильцов. Чаще всего – это физические разрушения, однако вариантов, на основании которых жилье может быть признано аварийным очень много и они, фактически, нигде толком не зафиксированы. Как правило, каждый регион формирует свои принципы и понятия того, что считается аварийным.

Какое жилье может быть признано аварийным?

Порядок и основания признания дома аварийным содержатся в Жилищном кодексе РФ, а также отдельных постановлениях Правительства, которые расшифровывают положения ЖК РФ. В частности, в нем прописаны критерии, по которым дом может быть признан аварийным. Если здание будет признано аварийным в соответствии с жилищным законом, то его потребуется сносить, а жителям предоставляет право получения другой квартиры взамен аварийного жилья.

Дом или отдельные квартиры в нем могут быть признаны непригодными и опасными для проживания по итогам осмотра его специальной комиссией. Чтобы комиссия начала свою работу, необходимо оформить специальное заявление, поэтому вопрос собственников аварийных помещений, как составить это заявление, является очень актуальным. Образец документа можно найти на специализированных сайтах.

При осмотре дома специалисты обращают внимание на следующие моменты: уровень износа помещений в целом, а особенно – его фундамента и перекрытий. В итоге, комиссия признает дом аварийным, а его жители получают право на предоставление квартиры при наличии следующих признаков:

  • Территория, где расположен дом, считается опасной для жизни;
  • Здание деформировано и имеет существенные повреждения, полученные, в том числе, в результате катастроф или стихийных бедствий;
  • В помещениях имеется повышенный шум или постоянный неприятный запах, в результате чего, там невозможно находиться длительное время.

После признания помещения аварийным, собственники имеют право получить новую квартиру для места пребывания и жительства в пределах одного города или населенного пункта.