Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Требования к перепланировки нежилого помещения

Различия в требованиях при перепланировке нежилого помещения в жилом или нежилом здании

Как зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в 2020 году

Содержание статьи

Проект перепланировки нежилого помещения – это архитектурный раздел строительных чертежей, предназначенный для согласования перепланировки нежилого помещения. В Москве практически любая перепланировка нежилого помещения, в том числе офисов, магазинов, торговых центров и т.д., согласно пунктам 2 и 3 Приложения №1 к Постановлению Правительства Москвы №508 должна выполняться на основании согласованного проекта перепланировки такого помещения. Также обстоят дела и в Московской области, только там согласование по проекту осуществляется на основании местного районного постановления. В Москве штраф за произведенную перепланировку нежилого помещения без соответствующего разрешения (согласования) согласно статье 9.12 “Кодекса города Москвы об административных нарушениях” для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей, а для юридических лиц- от 300 000 до 350 000 рублей. Сейчас эти штрафы активно применяются Жилищной инспекцией. Помимо этого саму перепланировку необходимо будет возвращать в исходное состояние в части произведенных нарушений действующих строительных и законодательных норм, то есть переделывать дорогостоящий ремонт.

Проект переустройства нежилого помещения обязана выполнять только та проектная организация, которая получила свидетельство о допуске саморегулирующей организации к данным проектным работам.

На территории Российской Федерации правила и требования оформления архитектурно-строительных чертежей и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.

Понятие такой перепланировки

Если помещение, используемое в производственных или административных целях, не подходит для коммерческой деятельности, оно может быть перепланировано. Для перепланировки применительно к нежилым зданиям на федеральном уровне определения не даётся, но по аналогии с жилыми зданиями (и на основании ЖК РФ), а также с использованием регионального законодательства можно её определить как такой ремонт, в ходе которого переносятся:

Именно поэтому все внесённые изменения должны быть отражены в документации и узаконены – то есть на производство работ должно быть получено разрешение, а по итогам перепланировки надзирающий орган должен дать добро и подтвердить, что нет угрозы безопасной эксплуатации как переделанного помещения, так и здания целиком.

Особенно это важно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции объекта или ключевые элементы коммуникаций.

Термин «перепланировка» близок к понятию «переустройство». Разница между ними в следующем:

Однако процедура согласования и перепланировки, и переустройства будет одинакова.

Также по отношению к нежилым помещениям может использоваться и термин «реконструкция», предусмотренный ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ именно для нежилых помещений. В частности, именно им рекомендует пользоваться министерство строительства и ЖКХ РФ в своём письме №2146-АГ от 2017 г. Тем не менее, на практике термин «перепланировка» до сих пор активно в ходу. Узнать о важных правовых нюансах при реконструкции нежилых зданий и помещений в многоквартирном доме можно здесь.

Основаниями и целями перепланировки при коммерческом использовании обычно являются следующие:

  1. Рационализация используемого помещения. Например, если арендуется или покупается помещение под магазин, в нём может потребоваться создание с помощью внутренних перегородок отдельно – торгового зала, отдельно – склада товаров. Если же помещение используется под предприятие питания, в нём может потребоваться прокладка новых линий водопровода для мойки, газопровода для плит и т. д.
  2. Повышение удобства и комфортабельности. Эргономичность – залог более высокой продуктивности работы сотрудников. Даже сравнительно небольшие изменения (например, выделение в административном зале зоны под столовую, где сотрудники могут приготовить и употребить пищу) могут повысить эффективность работы.
  3. Изменение интерьера, чтобы более уверенно выглядеть в глазах клиентов. Особенно часто этот мотив используется при перепланировке офисов.

Если, допустим, в помещении демонтировали ржавые трубы отопления и на их место проложили новые – это обычный капитальный ремонт, не требующий согласования. Но если при ремонте перенесли стояк трубы из одной комнаты в другую и подключили заново – это уже должно согласовываться.

Узнать больше о том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений и каков порядок оформления таких изменений, можно здесь.

Виды работ

Определение перепланировки или реконструкции даётся в п. 14 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ. Она подразумевает под собой действия, в результате которых происходят следующие изменения:

Также нужно иметь в виду и приказ Госкомархитектуры №312 от 1988 года. В нем дополнительно в качестве работ, относящихся к реконструкции, указаны:

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.